インベスターZ 13巻

土地価格1800万円

建物価格1700万円だとすると

借入金は頭金の350万円を引いた

3150万円を

当時の35年固定金利3%で借りて

支払総額約5000万


ローンの諸経費は

融資事務手数料 団体信用生命保険

火災保険・地震保険

印紙代などで役100万円


土地の所有権移転登記料

建物の所有権保存登記料

不動産取得税などで

約30万円


土地と建物に対する

固定資産税と都市計画税

総額ざっと35年で300万円


→約6000万にもなる


金額が倍近くに膨れ上がる最大の理由は

住宅ローン


いま、銀行預金の金利

0.025%でほぼゼロ

ローンの金利は1.5%から2%


ちなみに

もし家を購入せず、頭金の350万に

毎年50万ずつを追加して投資していったら

3%運用するだけで 35年で3843万円

5%なら 5092万円


家があっても貯金がほぼない状況より

家は賃貸で住んで余裕のあるお金を

投資に回した方が、遥かにリッチな老後

が過ごせる。

それに35年ローンを完済したときには

家はもうぼろぼろで価値はほぼゼロ

高齢化社会の人口減で土地は余剰資源

価値は下がる

ましてや郊外の一軒家なんて価値は全くない 

…虚しくなってきた


🔑常識というのは商売にはもってこいの餌

「一国一城の主」「家を建てて一人前」

子供に、不自由なく清潔で快適な暮らしを

家族の思い出をつくる場所

幸せをつくる場所

数字や理屈じゃない人間としての心の領域


結局そういったキャッチコピーは

国や企業が国民に植えつけた常識

商売の餌

いつからなのか?

また、日本の不動産の価値はいつから高くなったのか?


…………………………

戦前まで、日本人はほとんどが借家住まい

都市の7割!夏目漱石森鴎外など

社会的地位の高い人でもそう


そもそも江戸時代まで、

今のように個人が自由に売買できる

土地の私的所有権なんてなかった

明治6年の地租改正以降も民間は土地を買わなかった

そもそも買えなかったし、借家が当たり前だったので、わざわざ買わない

所有権を持ったのは財閥などのごく一部の金持ち

転換期は

1945年の敗戦(昭和30年)

国土はすべて焼け野原

官僚は国家再建を急がなければならない

まずは住宅難をなんとかしないと。

戦後の急激なインフレによって

貸家の建築費は戦前の200倍に高騰

50倍になった家賃と比べてはるかに高くなった。

地租・家屋税の税率も急上昇したため

貸屋業は戦後まったく採算が取れなくなった

戦前からの家主は次々没落

都市の住宅供給は完全に停止

国土の価値は今がどん底


ほどなくして1950年

朝鮮戦争が勃発 物資供給源の日本は

国内の工業が復活

これをテコに1955年

高度経済成長期が始まる

この頃を境に日本の地価は右肩上がり!

統計によると、

1958年でから61年までの岩戸景気のときに生じた地価上昇率幅は、80年代の土地バブルより高い数値を示している

急激な工業化と農地からの大都市への民間大移動にともなう宅地開発を示す


🐯阪急阪神東宝グループ創始者

小林一三

阪急電鉄や阪急百貨店、宝塚歌劇団東宝

などを所有する、関西きっての一大企業集団

戦前から最も力を入れているのが土地開発

 小林モデル (戦前)

まず山林を買い、鉄道を敷く。終着駅には娯楽施設やデパートを建てる。

その間に駅を作り、周辺の土地に宅地造成する。区画を割って販売するほか、家を建てて一括で売る。→そんな大金だれが買う?

住宅ローンで住宅購入希望者に金を貸す

土地付き一戸建て住宅の販売価格を均等割して何十年とかけて返済する

これなら一般市民でも買える。完済したら所有権も得られる。

ローンの貸し手には金利が入り儲かる

土木、建設など住宅関連企業が活況になる

💰

鉄道を中心とした金融と住宅・流通サービスのパッケージが完成


国内の住宅市場が成長し、産業が発展すれば税収が増える。国民に家を持たせれば税金を徴収でき、財政は潤う


戦前にうまれたこの小林モデルを、戦後の高度経済成長時代、あらゆる鉄道会社がマネした。1950年には住宅金融公庫ができて、くにも不動産を後押しした。

1960年代の流行語ば「マイホーム主義」一戸建て購入が大ブームになり家を買うことが庶民の目標になった。

日本は一貫して国土開発を国の最重要政策としてきた。1970年代初頭の「日本列島改造論」を代表に、次々と同様の政策が続きニュータウンが激増した。


昔は土地は資産の王様だった。

高度成長時代以降、人生の出来るだけ早い時期にローンを組んで不動産を購入し、返済し続ける。それしか、庶民には資産形成の選択肢は無かった。運良く日本の地価はずっと上昇し続けた。国民は買った価格より上がり続ける不動産を所有し幸福になった。

価値の下がる可能性のある株や債券は邪道

土地こそが信頼できる唯一の資産である

しかしそれは政府が国民に発信した単なる不動産だ。やがてバブルは弾け、宣伝文句は色褪せる。時代は大きく変わった。日本は人口減の時代に入り、地価は確実に下落。土地は資産の王座をあけ渡さざるを得なくなった。


🌞不動産

不動産で儲けるには売るか貸すかの二つの方法しかない。

キャピタルゲインインカムゲイン

 キャピタルゲイン

投資の基本である「安く買って高く買う」

差益収入を、得る

80年代のバブル時代は不動産価格が急騰して

キャピタルゲインでものすごく儲かった

 インカムゲイン

不動産の特徴であり、魅力

家賃収入で得た不労所得

1億円のマンションを買って月50万の家賃を

取って人に貸せば年間600万の収入

この場合の運用利回りは6%となるが

株式投資の配当の利回りが2%前後であることを考えると利率はいい


不動産とは、どんな物件が欲しいかという買う人の感覚。主観で決まる。


不動産は現金で買っちゃダメです

今の時代借金で買わなきゃ

タワーマンションの高層階の部屋は

世の中で絶対に劣化しない資産価値

タワーマンションは世界中で次々と建設され

商品数は潤沢。各国で急速に増加する

富裕層が先を争って購入するから取引も活発で価格は上がる一方。

古今東西、権力者は山の上にお城をたてて

街を見下ろして暮らすもの

お金と力を持つ人は「高いところに住む」

これは人類史上不滅の定説

タワーマンションは品質がどんどん向上し

その価値が高まっている

ホテルのよう。ジムやプール、図書館

住環境の質の良さは住民の所得や社会的地位とも、関係している。

医師、弁護士、上場企業の役員などが多くすみ、ジムなどを通して上流社会のネットワークに入れるから入居希望は後を絶たない

タワーマンションには目に見えない高い付加価値がたくさんある

そもそもタワーマンションは相続税対策で買う人が多い。3階でも40階でも相続税の金額は変わらないが、上層階の方が転売しやすい。スピーディに換金できるので資産としての人気は高い


今は過去に類を見ないほどの超低金利

住宅ローンの金利は1%未満

過去30年の住宅ローンの平均は3.5%

バブル期は8%


2000万円の物件で

年間賃料が120万円なら 利回りは6%

満室時の年間賃料を不動産の購入費で割る


稼働率や物件維持費などを考慮すると

仮に借りた金利が5%でも利回りが20%だったら

十分投資の価値はあるが

利回りが7%や8%であれば見送る


オススメ物件は、

私立名門小学校の近く

大学までエスカレーターならなお良い


ちんたいでも、値下げ交渉は10%ほどOK

値が下がれば、契約するという約束

家主との関係が良好な営業マンをえらぶ


日本の大企業の借金力ははんぱない




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地方都市銀行(給料振込先)

現在のメインバン

金利 0.001%   …がっくり


イオン銀行

条件満たすと金利 0.12%  


所有口座

ゆうちょ 奨学金振込先


ジャパンネット銀行 Tポイントカード


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坪・平米・畳

1坪 3.31㎡   約2畳

20坪 66.11㎡  約40畳

50坪 165,28㎡ 約100畳


港区白金

土地60平米で1億 

こちら市内では

土地購入価格は福岡の郊外に匹敵するほど


広島

2017年の地価公示価格 +0.53%

鹿児島  −2.05%

オワコンだなこりゃー